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跌跌不休!中國投資客青睞的迪拜,全球第一高樓套牢上千投資客

每日經濟新聞 2019-11-04 19:59:01

過去兩年全球樓市中表現最差的一線城市,是迪拜。

每經記者 陳夢妤 林菁晶    每經編輯 魏文藝    

在海南三亞,幾乎每一個豪宅項目的宣傳文案都將自己稱作“東方迪拜”。對絕大多數人來說,迪拜是一個具有財富象征意味的、土豪成群的城市。

而事實上,作為阿聯酋人口最多的城市和中東地區的金融中心,迪拜房價自2015年見頂以來已經下跌超過30%,被稱作“過去兩年全球樓市中表現最差的一線城市”。而今,迪拜的房價僅為“東方迪拜”的1/5。第三季度最新數據顯示,其平均房價僅為人民幣2.5萬元/平方米。

第一太平戴維斯報告曾指出,房地產庫存過剩、油價下跌、貨幣貶值和政局動蕩都是造成迪拜房價持續走低的“罪魁禍首”。

眼下,迪拜的房價還在下跌,且似乎遙遙無期。

迪拜夜景 圖片來源:攝圖網

全球第一高樓房價腰斬 買家深度套牢

高828米、162層的世界第一高樓迪拜哈利法塔,其建筑內有1000套豪華公寓。2010年,哈利法塔完工伊始,一居室公寓的價格可以賣到80萬美元,并在2014年油價達到每桶100美元的頂峰時,房價升至100萬美元(單價超過1.5萬美元/平方米)。

但如今,據仲量聯行數據,當初100萬美元的公寓價格已經腰斬,“最終售價可能不到50萬美元。”近千名投資客被深度套牢。

房價持續下跌一方面讓迪拜被當地開發商打出“全球房價洼地”的宣傳口號,另一方面,各大國際房地產咨詢機構依然看跌迪拜房價,預測其將繼續下跌。而謹慎的買家們則持觀望態度,這也讓迪拜的房產交易量一蹶不振。

第一太平戴維斯數據顯示,2018年的迪拜房產交易量與2017年相比下降了約22%。而與此同時,借著2017年迪拜獲得2020年世博會舉辦權的風光,大量地產商又啟動了不少地產項目,致使市場庫存激增。

“今年迪拜可能完成超31500套房屋,是過去五年該市平均年需求量的兩倍以上。”“迪拜目前還有9.6萬套公寓在建,會在2020年底之前完工。”仲量聯行分析報告指出。

2014年以來迪拜房屋完工情況 資料來源:仲量聯行

巴菲特的信任票也難阻迪拜房價下跌

盡管房價在繼續跌,但依然有人對迪拜樓市投下了信任票。這個人,就是在投資上極具風向標意義的股神巴菲特。

據我國臺灣《經濟日報》報道,巴菲特旗下的房地產中介公司BHHS與迪拜中介商Gulf房地產公司合資共同成立新企業,將在迪拜設立一個30人的顧問與后勤團隊。今年8月,他宣布旗下房地產公司將在迪拜收購1萬套房產。

在眾多移民機構的房產廣告中,“世界一線城市中,迪拜的租金收益率是歐美的2~3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍”,是他們用得最多的數據。

《每日經濟新聞》記者咨詢了某海外置業機構,其一位置業顧問表示,在迪拜買房可以獲得100%土地所有權,沒有公攤,租售比高達10%,投資回報率在6%~7%。累計100萬阿聯酋迪拉姆的房產就可以獲得永久簽證,也可以為直系親屬辦理家屬長簽。

“開工前,開發商會向土地部門支付20%的工程費,降低風險。”在記者問及近期的房價下跌情況時,該置業顧問將主要原因歸結為“許多項目交付,庫存增加”“您看迪拜的底子在這擺著呢,也是扛過多次波折的。”

畢竟對開發商來說,明知供應量過剩,房子賣不動,但工地不能停,甚至還有許多來自世界各地的工人要養活。

迪拜的房地產熱始于2000年,曾有媒體報道過當時的建設盛況,“在很多地區,抬頭往上看,除了映入眼簾的迪拜天空之外,還少不了至少一臺起重機,保守估計,全世界起重機大概有15%~25%在迪拜”。

作為一個超級土豪城市,迪拜確實是很多人心心念念的地方——避稅天堂,獅子是寵物,警車是法拉利FF,“去迪拜搬磚”也是很多人的夢想。

而另一方面,媒體對于迪拜的真實情況報道很少,大量的軟文投放,令其樓市更加神秘。那些置業顧問則恰恰用好了這其中的信息不對稱。就比如,迪拜有很多中國公司操盤的地產項目專門賣給國人,銷售新盤可以從中獲得不菲的傭金。

根據第一太平戴維斯中東公司的分析,迪拜2018年房價整體下降了6%~10%,而2019年預計在此基礎上將再降5%~10%。

另外,迪拜的高昂物業費,則是置業顧問們最愿意忽略的一條。據2018年迪拜當地網站公布的數據,公寓的物業費每平方英尺12~24阿聯酋迪拉姆,酒店公寓的物業費則是普通公寓的3倍。

根據今日的匯率換算,1阿聯酋迪拉姆=1.9131元人民幣。

據此,一套80平方米(1平方米=10.7平方英尺)的公寓,按照每平方英尺18阿聯酋迪拉姆計算,每年物業費近3萬元人民幣;一套80平方米的酒店公寓,每年物業費就得9萬元人民幣。

至于永久簽證,其實是屬于房產投資商居住簽證,每2年更新一次,且每180天至少到阿聯酋一次。再加上買醫療保險等雜事,如果全部讓中介搞定,每次費用在15000元+人民幣。這也是中介們介紹業務時無比熱情、一到你詢價時就表示“來店里仔細談”的原因。

當然,以上,對真正的壕們是無效的。

標普全球評級今年曾發布報告指出,明年舉辦的世博會不會改變迪拜的房地產市場走勢,“我們對市場的看法仍然非常嚴峻,2021年之前,迪拜的房價不太可能出現反彈。”

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號:meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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