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一線樓市的2019|北京樓市2019年成交數據:新房增近5成 二手房較2016年腰斬

每日經濟新聞 2020-01-16 18:16:04

買房的人多了。

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

全國房地產銷售額突破15萬億只差官宣,繼續超越2018年。

2019年全年,北京商品住宅(不含保障房)累計成交700.7萬平方米,同比增長達46%,但二手房成交量較2016年出現腰斬。

作為全國樓市的風向標,北京也經歷了不平靜的一年。不管是年初土拍市場的低迷,還是限競房的井噴入市,抑或二手房的量價齊跌,都成為這一年的獨特記憶,在平穩中危機并現。

新房:成交量同比增長近50% 限競房占半壁江山

據中指院,2019年全年,北京商品住宅(不含保障房)累計成交700.7萬平方米,同比增長達46%,月均成交量約58.11萬平方米,較2018年月均成交量上升46%。

其中,限競房占半壁江山。從中原地產數據看,2019年北京限競房成交量達20914套,占比57%。73個項目有網簽記錄,成交額1108.67億元,是2018年的4.94倍。具體看來,2019年北京有14個新建住宅項目成交額突破30億元大關,其中9個為限競房項目。在普宅成交額排名前10中,限競房占據7席,是市場主力。

與成交量相呼應的是,北京新建商品住宅市場庫存也呈上揚趨勢。據中原地產,截至2019年末,北京新建商品住宅庫存為75081套,創下5年來新高。其中,限競房供應是主力,2019年北京限競房市場供應面積環比2018年增長37%,供應套數增加10684套,供應套數在2019年12月創下新高,共5570套限競房新房源入市。

北京某在建樓盤 每經記者 王佳飛 攝

可以佐證的是,2019年也令在京布局的房企收獲滿滿。克而瑞《2019年北京房企權益金額榜》顯示,2019年TOP20房企累計權益銷售金額2167.3億元,同比大幅增長41%。其中,TOP3房企權益金額門檻達到167.8億元,同比增幅達24.7%。TOP10房企門檻增幅最大,同比提升57.1%,門檻升至100.7億元。

與此同時,百億房企明顯擴容。2019年,北京房企權益金額榜中百億房企從4家擴容至11家,中海、萬科、首開繼續領跑,泰禾、華潤、首創重回百億陣營。

不過需要注意的是,北京限競房明顯扎堆,且整體去化情況一般。中原地產首席分析師張大偉指出,北京的限競房分布區域集中在青龍湖、亦莊、大興等,雖然目前大部分項目規劃設計相比之前都有提升,但在資金回籠的訴求下,如果政策不變化,后續會醞釀大規模價格戰,而價格戰會讓北京限競房開發商的盈利局面更加難堪。

二手房:成交較調控前腰斬 降價掛牌成主流

從中指院數據看,2019年北京二手房成交14.2萬套,同比下降6%。拉長時間線,調控后的這三年里,北京二手房的成交量都在15萬套左右的低位,相比2016年幾乎腰斬。2016年,據我愛我家統計,北京的二手房網簽量超過27萬套,單月成交高達3.2萬套。

張大偉表示,當前北京限競房供應量太多,而且基本上都是90平方米的小三居,總價集中在400萬~500萬元,和二手房價格接近,致使購房者有非常豐富的選擇空間,這對二手房市場的影響也非常明顯。

跌跌不休是對北京2019年二手房市場的最佳形容。

據《每日經濟新聞》此前報道,僅2019年8月18日當天,北京下調報價的二手房有1287套,降價房源廣泛分布于海淀、朝陽、豐臺、順義等地,其中有的房源降幅超過20萬元。而價格上漲的房源僅118套,很多業主選擇了用降價來促成交易。

貝殼研究院曾在報告中表示,2019年,北京房價不再是“內地第一”。2019年12月,北京二手房成交均價是5.9萬元/平方米,較調控當月歷史峰值下跌12%。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天,調控后成交周期持續拉長至3個月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。截至2019年底,北京鏈家庫存房源的去化周期達18.5個月,業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。

2019年,北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套,而成交房源均價為500萬元/套。也就是說,從談判到成交過程中,業主還需要降價近20萬元。回顧當年3·17調控前夜“賣家報價728萬元,買家從7點砍價到夜里11點,745萬元成交”,買賣雙方的位置發生了互換。

小區門口的中介掛牌信息 每經記者 王佳飛 攝

從國家統計局數據看,2019年7月以來,北京二手住宅成交均價連續下滑,這是2018年以來北京二手房價經歷的最長下滑周期。一些急于出手的豪宅項目,價格下調幅度甚至近百萬元。

田女士在豐臺的房子過去幾個月一直在降價,但一直沒賣出去,最近她跟中介提出了不愿意再降價的要求。“去年11月的時候,田女士還愿意將掛牌價再降5萬元,但12月末她明確表示已經到達底線,不愿意再妥協。”有中介向記者如此介紹,“這套房子調控前能賣500萬元左右,現在掛牌價也只有340萬元,調控效果還是很明顯的。最近來提要求不想再降的業主明顯比去年下半年多,可能市場真的到了調整期。”

國家統計局今日(1月16日)數據顯示,2019年12月,北京二手住宅銷售價格環比上漲0.6%,止跌趨穩。

租賃:供應量增加 去年下半年租金連跌

自由職業者趙明告訴《每日經濟新聞》記者,2019年5月,他在回龍觀附近租下了一間9平方米的屋子,工作人員為其減免了2000元服務費。當時工作人員向他的解釋是:“最近房源的確比較多,空置期有所延長,所以公司出臺優惠政策來促銷。”

趙明還提到了一個有意思的細節:“我搬來之前,隔壁就已經空著了,一個月了都沒有租出去,屋里已經積了厚厚一層灰。”

2019年,租賃市場似乎火候不足。貝殼研究院數據顯示,租金水平下跌趨勢顯著,2019年8月~12月北京單平米月租金水平同比增速持續為負,平均跌幅達2.5%左右。

到了2019年底,一些頭部租賃機構也開始調整收房價格。在自己的房間空置3個月后,陳女士接到了長租公寓工作人員建議降價的電話。在空置和降價之間,她考慮再三后還是選擇接受“降價”的建議。

貝殼數據顯示,自2019年7月以來,北京租賃市場租金便開啟連跌模式,只有到了12月才恢復至81.4元/平方米,環比微漲0.2%,但相較于7月租金高點水平已下跌10.3%。

不過,北京2019年租賃市場房源供應增加,同比增幅為19.5%,但需求并未明顯增加,導致了租金下跌。

貝殼研究院預計:“疊加春節假期的影響,1月份北京租賃市場成交量預計將出現下滑態勢。租金上漲動力不足,短期內將維持平穩走勢。”

土地:溢價率低迷 回歸不限價

2019年,北京土地市場低迷,尤其體現在溢價率中。

中指院數據顯示,2019年北京住宅用地溢價率為10%,較2018年下降5個百分點,同時成交樓面均價為23292元/平方米,同比微降1%,宅地市場降溫明顯。

2019年3月,北京僅推出1宗住宅用地且無宅地成交。4月,北京無住宅用地供應,僅成交1宗宅地,出讓金總額10.2億元,同比降近7成。5月9日,北京市規劃和自然資源委員會召開推介會,集中推介57宗經營性用地。7月15日下午,北京土地招拍掛現場,經過56輪激烈競價,中海以79.4億元、18.79%溢價率,將豐臺區造甲村地塊收入囊中,成為了北京年內總價地王。

2019年全年,北京累計供應商品住宅用地608萬平方米,完成年度600萬平方米入庫任務的101%,其中,共有產權住房用地90萬平方米,計劃完成率為150%。

值得注意的是,2019年,北京限競房供地16宗,低于不限價商品房用地的24宗,不限價商品住房地塊推出數量首次大于限競房地塊,是近三年來首次,供地結構發生顯著變化。

2019年,北京新增21宗限競房用地,累計規劃建面達334.08萬平方米,同比下降34%,成交占比下降31個百分點至51%。不限價純商品住宅成交14宗,累計成交建面達168萬平方米,占比達26%。

2020年1月3日,北京新年首場土拍,石景山兩宗地塊皆為不限價商品房用地,風向標意義明顯。

北京石景山區某地塊 每經記者 王佳飛 攝

中指研究院常務副院長黃瑜向《每日經濟新聞》記者表示:“在前兩年限地價、限房價、70/90政策執行影響下,2019年中低價位、中小戶型產品占據市場主導地位。2019年伴隨土地政策松動,不限價地塊供應增加,純商品住宅用地成交同比規模增長明顯,預計未來商品住宅供應結構或將發生改變,純商品房供應或將有所增加。隨著這部分純商品住宅的逐步入市,房價或將出現小幅波動,但在穩房價基調下,預計價格漲幅仍將運行在可控范圍內。”

封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

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